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5. Baufinanzierung: Wie funktioniert das steuerbegünstigte Bausparen?

5. Baufinanzierung: Wie funktioniert das steuerbegünstigte Bausparen?

Jede Beschaffung eines Eigenheims, egal ob es sich um den Bau eines Familienhauses oder den Kauf einer Appartementwohnung handelt, erfordert erhebliche Finanzmittel. Wenn dabei die Oma den Bauplatz einbringen kann oder die Eltern eine Teilfinanzierung zusagen, erleichtert dies den Vorgang natürlich eventuell erheblich, doch die grundsätzliche Voraussetzung, nämlich die Bereitschaft, sich langfristig zu verschulden, besteht prinzipiell fast immer.

Hat man kein oder nur wenig Startkapital, und hat man ein nur moderates Einkommen, so muss man unweigerlich seine Ansprüche der konkreten Lage anpassen. Bei der Kalkulation, welche Ausgaben man sich leisten kann für wieviel Wohnraum mit welch luxuriöser Ausstattung, sollte man sich vor allem auch professionell beraten lassen. Auf die Frage, ob man längerfristig zur Miete wohnen sollte oder schnellstmöglich eine Eigenwohnung anstreben soll, sind wir bereits auf vorangehenden Seiten eingegangen.

Der Finanzrahmen für den Wohnungserwerb, also die Antwort darauf, was Sie sich leisten können, hängt ganz wesentlich von Ihrer Kreditwürdigkeit ab, das heißt davon, wie viel man bereit ist, Ihnen zu leihen und zu welchem präzisen Zinssatz, angesichts Ihres Einkommens und der bereits bestehenden Ersparnisse und eventuellen familiären Zuschüsse.

In dieser Angelegenheit darf man nicht zögern, sich ausgiebig zu informieren und sich fachmännisch beraten zu lassen. Wobei es aber mit Sicherheit zu kurz gedacht ist, für einen günstigen Wohnungskredit einfach die Rechenmaschinen der Internetauftritte mehrerer Banken gegeneinander antreten zu lassen, wie das für einen Autokredit vielleicht sinnvoll sein mag. Sie dürfen dies selbstverständlich versuchen, aber ohne Ihre genaue Finanzlage dargelegt zu haben, wird Ihnen kein Finanzinstitut eine bindende Aussage über den auf Sie anwendbaren Zinssatz machen, und dieser hat einen wesentlichen Einfluss auf die monatliche Rate, die Sie tragen müssen.

Eine konkrete Möglichkeit, auf die wir hier hinweisen können, ist eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem der Bausparberater von BHW auf Luxemburg-Kirchberg, einerlei, ob Sie zu diesem Zeitpunkt bereits einen Bausparvertrag abgeschlossen haben oder nicht. Als CGFP-Mitglied wenden Sie sich dabei an die Kontaktstelle von CGFP-Services (Tel.: 47 36 51; Fax: 46 53 62; E-Mail: info@cgfp-services.lu; Post: B.P. 595   L-2015 Luxembourg).

CGFP-Mitglied sind Sie übrigens nicht bloß, wenn Sie eine CGFP-Mitgliedskarte in ihrer Brieftasche tragen, denn die allermeisten unserer Mitglieder haben keine solche, weil ihre Mitgliedschaft über eine der über 60 einzelnen CGFP-Gewerkschaften läuft. Wenn Sie regelmäßig „fonction publique" zugestellt erhalten, sind Sie CGFP-Mitglied. Um in den Genuss der besonderen CGFP-Vergünstigungen zu gelangen, genügt es, sich als Gewerkschaftsmitglied erkennen zu geben. Sie brauchen den BHW-Mitarbeitern ihre Zugehörigkeit nicht nachzuweisen, denn diese wird intern überprüft.

Bei den qualifizierten Beraterinnen und Beratern von BHW, die die Angehörigen des Luxemburger öffentlichen Dienstes betreuen, erhalten sie einen Termin, zu dem sie alle erforderlichen Unterlagen mitbringen sollten, über ihr Arbeitsverhältnis, ihr reguläres Einkommen und die monatlichen Ersparnisse, welche sie in der jüngsten Vergangenheit tätigen konnten, aber auch Informationen über ihre festen regelmäßigen Ausgaben, wie eine eventuelle Monatsmiete, sowie über die bestehenden Ersparnisse und Schulden, wie beispielsweise ein Studiendarlehen oder Konsumkredite.

Diese Informationen - und Sie werden verstehen, dass es sich wirklich nicht lohnt, hier zu mogeln - sind erforderlich, um Ihnen sagen zu können, welche Verschuldung Sie sich zumuten können, ohne sich selbst zu überfordern. Und wenn Sie ein vollständiges und korrektes Bild Ihrer Lage geliefert haben, können Sie davon ausgehen, dass Sie verlässliche Ratschläge erhalten. Immerhin haben die Luxemburger BHW-Fachleute bereits 60.000 zufriedene Kunden betreut.

Diese unverbindliche und kostenlose Beratung wird Ihnen erlauben, die persönlichen Wünsche und Träume bezüglich Ihrer Wohnung mit den harten Finanzrealitäten (welches Budget steht zur Verfügung?) zu konfrontieren, und so, nach reichlichen Überlegungen und der Erwägung aller Alternativen, einen wesentlichen Schritt weiterzukommen.

Sie werden gegebenenfalls Kompromisse eingehen müssen, wobei es hier aber auch alternative Strategien gibt. Wenn Sie nämlich die Absicht haben, später drei Kinder großzuziehen, was Sie in einer 80 qm Wohnung nicht hinkriegen werden, können Sie, wenn für diesen Kinderwunsch noch keine akute Verwirklichung ansteht, vielleicht doch jetzt mit den 80 qm vorliebnehmen, um in einigen Jahren aus dieser Wohnung in eine größere umzuziehen.

Dabei bleibt Ihre Lebensplanung immer Ihre eigene Lebensplanung, und Sie selbst treffen und verantworten allein alle Ihre Entscheidungen. Hier will Ihnen kein Kreditberater hineinreden. Aber was Sie für Ihre freie Entscheidung über Ihre Wohnung unbedingt brauchen, ist eine verlässliche Aussage darüber, welchen Betrag Sie als Hypothekarkredit erwarten können, und welchen monatlichen Beitrag Sie dafür aufzubringen haben. Und Sie können dabei dann davon ausgehen, dass diese Tilgungsrate Sie nicht überfordern wird, wie bereits in Kapitel 2 dieses Heftes betont wurde.

Das Grundprinzip dieser Finanzierung ist nun das gleiche, einerlei, ob Sie von einer Bausparkasse oder einer Bank bedient werden. Wieviel Sie im Laufe der Jahre zurückzuzahlen haben, hängt ab vom ausgezahlten Betrag, von der Höhe des angewendeten Zinssatzes und von der Dauer der Rückzahlungen.

Wichtig für Sie ist natürlich zuerst einmal der monatlich zu zahlende Betrag für die anfallenden Zinsen und für die Tilgung Ihres Kredits. Diese Rate steht, wie gesagt, immer in einem direkten Zusammenhang zur Höhe des Darlehens (je mehr Geld Sie beanspruchen, umso mehr haben Sie zurückzuzahlen) und zu dessen Laufzeit (je weniger Raten Sie wollen, desto höher ist jede davon, und je länger Sie verschuldet sind, desto mehr Zinsen zahlen Sie). Der monatliche Betrag hängt ganz entscheidend ab vom Zinssatz, der Ihnen verrechnet wird.

Das Zinsniveau aber hängt auch unter anderem ab vom Zeitpunkt der Gewährung des Darlehens. Derzeit herrscht auf den Geld- und Kapitalmärkten ein historisch niedriges Zinsniveau, so dass auch die Darlehenszinssätze generell heute viel günstiger sind als in der Vergangenheit. Der Zinssatz hängt ferner ab von Ihrer persönlichen „Kreditwürdigkeit". Wer eine Festanstellung beim Staat hat und nachweisen kann, dass er in der jüngsten Zeit in der Lage war, regelmäßig zu sparen, dem wird man einen günstigen Zinssatz zugestehen; wer dagegen arbeitslos ist, den wünscht sich kaum eine Bank als Kreditnehmer.

Die Zinsen, die ein Finanzinstitut für ein Darlehen in Rechnung stellt, haben zwei Komponenten: erstens muss auch die Bank oder Sparkasse sich das erforderliche Geld beschaffen und deswegen irgendjemandem Zinsen bezahlen, und zweitens trägt sie immer ein gewisses Risiko, für das sie entschädigt sein will. Denn dieses Kreditrisiko konkretisiert sich später dadurch, dass einzelne Darlehen nicht ordentlich abgezahlt werden, so dass das Institut hier sein Geld eventuell nicht ganz wiedererhält oder aber hohe Kosten hat, um es einzutreiben.

Bezüglich der berechneten Zinsen nun zu einem weiteren Aspekt, den wir bereits in unserem einleitenden Artikel angesprochen haben: die Wahl zwischen festen und variablen Zinssätzen. Während beim Bausparen (abgesehen von der Zwischenfinanzierung)seit jeher feste Zinssätze für den gesamten Zeitraum der Verschuldung die Regel waren, vergaben die Banken in Luxemburg bis gegen 2009 Wohnungskredite praktisch nur mit flexiblem Zinssatz. Was konkret bedeutet, dass die Bank jederzeit die Zinsen anpassen kann, wenn sich die Lage auf den Finanzmärkten verändert.

In den letzten 8 Jahren aber nahm die Zahl der Festzins-Kontrakte graduell zu, um ab 2015 die Überhand zu gewinnen. Derzeit werden in Luxemburg überwiegend Verträge mit Festzinsen vereinbart, und dies gilt sowohl für die Zwischenfinanzierungen der Bausparkassen (was dies ist, erklären wir im Folgenden) wie für die Hypothekarkredite der Banken, bei letzteren aber eher nur für die ersten 10 oder 15 Jahre.

Damit ist ein nennenswerter Unterschied zwischen der Bankfinanzierung und dem Bausparen verschwunden, denn das authentische Bausparen funktionierte schon immer überwiegend mit festen Zinssätzen bei den Sparkonten wie den Baukrediten.

Nachdem dies alles nun geklärt ist, wollen wir uns dem Bausparen und seiner spezifischen Technik zuwenden, die im ersten Moment etwas kompliziert erscheinen mag, die im Endeffekt aber auf das Gleiche hinausläuft wie der Baukredit einer Bank, nur mit dem einen oder anderen zusätzlichen Vorteil.

Als künftiger Bauherr ist es Ihre Ausgangslage, dass Sie eine Finanzierung für ein Eigenheim brauchen, und infolgedessen bereit sind, das dafür erforderliche Kapital mit den anfallenden Zinsen über 15, 20, 25 Jahre hinweg zurückzuzahlen. Während die Bank Ihnen in dieser Lage einfach ein Darlehen in der erforderlichen Höhe anbietet, das Sie in der Folge dann abbezahlen, läuft es bei der Bausparkasse leicht anders.

Hier schließen Sie einen Bauspar-Vertrag ab über den gewünschten Betrag und Sie zahlen dafür monatlich einen bestimmten „Bauspar-Beitrag". Einen Bauspar-Vertrag können Sie übrigens jederzeit abschließen, ohne einen bereits konkreten Plan für den Kauf oder Bau einer Wohnung. Viele Jugendliche tun dies, sobald sie ein eigenes Einkommen haben und Steuerzahler werden. Die Höhe eines Bausparvertrags kann auch jederzeit angehoben werden.

Bausparen spart nämlich Steuern, ganz abgesehen von einem Bau- oder Kaufvorhaben, erstens weil die regelmäßigen Beiträge in gewissen Grenzen vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden können, und zweitens weil die Guthaben-Zinsen auf dem Bausparkonto, im Gegensatz zu den anderen Sparformen, nicht der üblichen Quellensteuer von 20% unterliegen. Im öffentlichen Dienst wird der monatliche Beitrag übrigens prinzipiell bereits vom Monatsgehalt in Abzug gebracht.

Die erwähnte Steuervergünstigung betrifft jährliche Beiträge bis zu 672 Euro beziehungsweise 1.344 Euro pro Person, also für jeden der beiden Partner im Haushalt und für jedes ihrer Kinder. Dabei gilt normalerweise der Wert von 672 Euro, es sei denn, der jüngere der beiden Partner ist weniger als 41 Jahre alt und der Vertrag lautet auf ihn, in welchem Falle der höhere Betrag von 1.344 Euro für alle Familienmitglieder gilt. Präziser ausgedrückt: alle Bauspar-Beiträge eines Steuerjahres können bis zum angegebenen Plafond von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden, und sie reduzieren dadurch die tatsächliche Steuerlast.

Daraus ergibt sich, dass die nicht zu zahlenden Steuern Ihre Sparanstrengungen zu einem nennenswerten Teil finanzieren, je nach dem Niveau ihres marginalen Steuersatzes. Bei einem steuerlichen Einkommen von 50.000 Euro im Jahr für einen Single (Steuerklasse 1) und von 100.000 Euro für ein Paar (Steuerklasse 2) spart man über 40% des Bauspar-Beitrags, wohlverstanden im Rahmen der angeführten Obergrenzen.

Aus dem regelmäßigen Bausparen ergibt sich ein wachsendes Guthaben für den Sparer, auf dem er einen gesicherten (wie bereits gesagt steuerbefreiten) Zinssatz erhält, welcher in der derzeitigen Niedrigzinsphase natürlich auch geringer ausfällt als in der Vergangenheit und, hoffentlich, in der Zukunft.

In der Bausparkasse kommen nun die regelmäßigen Beiträge vieler Sparer zusammen in einen virtuellen „großen Topf", aus welchem dann die angestrebten Bauspar-Darlehen geschöpft und ausgezahlt werden. Prinzipiell bekommt man aber dieses Darlehen erst Jahre nach Sparbeginn, ein Vorgang, der als „Zuteilung" bezeichnet wird.

Weil die CGFP-Mitglieder in diesem Sparsystem aber selbstverständlich nicht lange auf ihr Darlehen warten wollen oder können, wird ihnen vom CGFP-Partner BHW ohne Wartezeit beim Kauf oder Baubeginn eine sogenannte „Zwischen-Finanzierung" gewährt. Dies ist ein festes Darlehen, für welches man zwar Zinsen zahlt, für das aber keine Rückzahlungen getätigt werden, denn der Kreditnehmer muss inzwischen ja seine monatlichen Beiträge auf seinen Bauspar-Vertrag entrichten.

Somit verbleibt die Zwischen-Finanzierung bis zur „Zuteilung" unverändert auf der Höhe des ursprünglich ausgezahlten Betrags. Zum Zeitpunkt der Zuteilung erhält der Bausparer dann sein Bauspar-Darlehen, dessen Betrag dazu dient, zusammen mit dem inzwischen auf dem Bausparkonto angesammelten Geld, die ganze Zwischenfinanzierung in einem Mal abzulösen. In den Folgejahren wird dann mit den monatlichen Bauspar-Beiträgen der Saldo des erhaltenen Darlehens abbezahlt.

Die Höhe der Zinssätze des Vertrags wird stets im Vorhinein festgelegt, für die Guthaben-Zinsen auf dem Sparkonto wie für die späteren Schuldzinsen auf dem Baukredit. Für die Zwischenfinanzierung hat der Kunde die Wahl zwischen einem variablen und einem festen Zinssatz, der für den ganzen Betrag und für die gesamte Laufzeit gilt.

Angesichts dieser Zins-Offerte stellt das Bausparen eine äußerst günstige Lösung dar. Dabei ist zu beachten, dass bei den Festzins-Darlehen der Banken der feste Zinssatz fast immer nur für einen begrenzten Zeitraum zugesichert wird, in der Regel für 10 bis 12 Jahre, fast nie für mehr als 15 Jahre, und dann erneut festgelegt werden muss, und dass ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Darlehen stets zu einer hohen Entschädigung für die Bank führen kann. Wer bei BHW für seine Zwischen-Finanzierung einen Festzins wählt (also die „Zinsvariante Fest bis Zuteilung"), dem steht dagegen vom ersten bis zum letzten Jahr ein vertraglich gesicherter Zinssatz zu.

Im Rahmen dieser Informationsbroschüre können wir keine weiteren Angaben über das präzise Zinsniveau liefern, unter anderem weil das Niveau persönlich ist (den CGFP-Mitgliedern steht ein Abschlag zu), weil es vom zu finanzierenden Anteil des Projektes abhängt und weil es für neue Kredite periodisch an die Marktlage angepasst werden muss.


Catégorie Ein Wegweiser zur eigenen Wohnung (2019) Date de Publication / Modification jeudi 28 novembre 2019 | Auteur: Paul ZIMMER, CGFP-Services

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