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4. Der Erwerb des Eigenheims: „Compromis" und „Notaires-Akt"

4. Der Erwerb des Eigenheims: „Compromis" und „Notaires-Akt"
Wer sich ein Eigenheim anschaffen will, muss allerlei Dinge bedenken und beachten, und er muss sich zuerst einmal vertraut machen mit einem gewissen juristischen Vokabular. Als Immobilien („biens immeubles") bezeichnet man die unbeweglichen Güter, wie Grundstücke und Gebäude, für welche zum Teil andere gesetzliche Bestimmungen und Formalitäten gelten als für die übrigen sogenannten beweglichen Güter („biens meubles").
 
Prinzipiell gilt, dass der Kauf eines Baugrundstücks, eines Wohnhauses, einer Appartementwohnung, einer Garage usw. immer eine notarielle Urkunde erforderlich macht, auf Luxemburgisch als „Akt" oder „Notaires-Akt" bekannt. Meistens jedoch erfolgt die Anschaffung einer Immobilie in zwei Schritten, durch zwei unterschiedliche Verträge, wobei der erste ein sogenannter Kauf-Vorvertrag ist, besser bekannt als „Compromis".

Dies ist ein privatrechtlicher Vertrag, den der Käufer und der Verkäufer ohne die Anwesenheit eines Notars unterzeichnen, sobald sie sich einig geworden sind über den Preis für das gegebene Objekt, in Erwartung des späteren „Aktes", der längere Vorbereitungen erforderlich macht. An und für sich ist der schriftliche „Compromis" im Gegensatz zum „Akt" nicht zwingend erforderlich, und man kann daher auch ohne ihn beim Notar vorstellig werden.

Neben dem „Compromis" gibt es übrigens noch eine alternative Vorstufe zum „Notairesakt", den sogenannten „Reservierungsvertrag", mit welchem der Kauf-Interessent dem potentiellen Verkäufer einer noch zu errichtenden Wohnung eine Anzahlung von bis zu 2% des Gesamtwertes leistet und dadurch ein Kaufrecht ohne Kaufpflicht erhält. Wird das Projekt nicht realisiert, muss dieser Betrag zurückgezahlt werden, wird die Wohnung aber gebaut und es kommt zu einem notariellen Kaufvertrag, so wird die Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet, entschließt sich der Interessent dagegen, nicht zu kaufen, so ist sein Reservierungsgeld verloren. Es herrscht aber für ihn keine Kaufverpflichtung, und daher sind „Compris" und „Reservierungsvertrag" zwei grundverschiedene Abmachungen.

Das vorgeschriebene Mitwirken eines Notars erzeugt am Ende eine öffentliche, amtlich eingetragene Urkunde, die als Beweismittel auch gegenüber Dritten verwendet werden kann. Das vorgeschriebene Hinzuziehen dieses juristischen Experten verhindert zudem, dass es in einer rechtlich komplizierten und finanziell schwerwiegenden Angelegenheit zu fatalen Formfehlern kommt.

Der Notar muss nicht nur sorgfältig die Identität aller beteiligten Personen und ihre juristische Handlungsfähigkeit feststellen, sondern auch im Kataster (Grundbuch) die Eigenschaften der Immobilie überprüfen, wie etwa die Ausmaße des Terrains, und deren bestehende Besitzverhältnisse klären. Er stellt dabei unter anderem fest, ob Belastungen bestehen, etwa Hypotheken, die vor dem Besitzübertrag aufzuheben sind, oder Rechte von Drittpersonen, sogenannte Servituten, welche der Käufer für die Zukunft übernehmen muss.

Besitzer der Immobilie mit allen damit verbundenen Rechten ist der Käufer erst definitiv, nachdem der notarielle „Akt" unterzeichnet und vom Notar im Grundbuch eingetragen ist. Der „Compromis" hat nämlich einen weniger soliden Status: er kann beispielsweise ungültig sein, wenn sich herausstellt, dass der Verkäufer weder der rechtmäßige Besitzer der Immobilie ist noch von diesem rechtskräftig mit dem Verkauf beauftragt ist.

Zu beachten ist daher, dass der Verkäufer zwar fest gebunden ist durch die getroffene Vereinbarung, dass der Käufer aber dennoch gegebenenfalls in die Lage kommen könnte, dass er Dritten gegenüber seine Rechte nicht geltend machen kann. Würde beispielsweise der Verkäufer die gleiche Immobilie ein weiteres Mal veräußern und dieser Kauf würde vom entsprechenden Notar schneller amtlich eingetragen, hätte unser Käufer das Nachsehen und könnte eventuell lediglich auf Schadenersatz klagen.

Dass den Rechten, die dem Käufer aus dem „Compromis" entstehen, somit noch einige Schwächen anhaften, sollte diesen aber nicht zur Annahme verleiten, der Vorvertrag ohne Notar sei für ihn nur eine vage Reservierung der Immobilie, die verhindern solle, dass ihm jemand anders diese wegschnappen kann, also nur eine provisorische Vereinbarung, aus der er relativ leicht wieder aussteigen könnte.

Ganz im Gegenteil ist der Kauf-Vorvertrag, sobald er beiderseitig unterzeichnet ist, ein echter, gültiger Kontrakt, der beide Vertragsparteien fest bindet und dazu verpflichtet, kurzfristig auch den komplizierteren notariellen Akt wie versprochen zu formalisieren, meistens innerhalb eines vereinbarten Zeitrahmens. Der „Compromis" besagt, dass das Eigentum eines bestimmten genau definierten Gutes durch Kauf und Verkauf übertragen wird, und dass hierfür ein präzise festgelegter Preis vereinbart ist. Ohne diese beiden Elemente allerdings wäre er ungültig.

Der gängige Luxemburger Spruch „Compromis ass gleich Kaf!" ist von Artikel 1589 des Code Civil abgeleitet, welcher wie folgt lautet: „La promesse de vente vaut vente."  Hiermit wird unterstrichen, dass ein eventueller Vertragsbruch durch den Käufer, also seine Weigerung oder sein Unvermögen, die gekaufte Immobilie zu übernehmen oder zu bezahlen, ihn zu extrem hohen Entschädigungen verpflichten kann, beispielsweise von 10% der vereinbarten Kaufsumme.

Der „Compromis" dient in erster Linie dazu, jeden der beiden Vertragspartner zu schützen vor einer Meinungsänderung des anderen während des Zeitraums, der erforderlich ist, um die Angelegenheit fachmännisch durch den Notar dokumentieren zu lassen.

Weil die Entscheidung bereits in diesem Stadium definitiv ist, mit sehr schwerwiegenden Langzeit-Konsequenzen, muss der Käufer sich vorher sehr gut überlegt haben - wie gesagt bereits vor dem „Compromis" und nicht erst vor dem „Akt" - ob er sich eine Immobilie dieser Preisklasse leisten kann und ob die Wohnung den persönlichen und familiären Bedürfnissen und Erwartungen voll entspricht.

Es gilt daher unbedingt, sich unter keinen Umständen von einer drängelnden Immobilienagentur oder einem Makler unter Druck setzen zu lassen. Jeder sollte wissen, dass es zu den Standardrezepten der umtriebigen Zunft der Immobilien-Vermittler und -Verkäufer gehört, ihren Kunden wahrzumachen, sie hätten noch drei andere Interessenten an der Hand, und in zwei oder drei Tagen sei die Wohnung gewiss nicht mehr für Sie zu haben.

Außer der korrekten Wahl der Immobilie sind, vor der Unterzeichnung eines „Compromis", noch weitere Fragen unbedingt zu klären, die wir erst in den folgenden Kapiteln ansprechen werden. Neben der Finanzierung sind es z. B. die Einschränkungen, die man akzeptiert, um die Beihilfen zu erhalten.

Typischerweise hält der „Compromis" unter anderem die Namen und Adressen der Vertragspartner fest, die Beschreibung der Immobilie, mit Adresse und/oder Lagebeschreibung, Kataster-Referenzen, Maße des Grundstücks, präzise Eigenschaften des Gebäudes, das Bestehen oder Fehlen von Servituten und natürlich den Verkaufspreis und die Zahlungsmodalitäten.

Ferner enthält der Kauf-Vorvertrag eventuell bereits den Namen des Notars und den vorgesehenen Zeitrahmen für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde, bei bestehenden Wohnungen auch das Datum der vereinbarten Inbesitznahme, vor allem, wenn diese nicht zum Zeitpunkt der Aktunterzeichnung erfolgt, bei einer noch zu errichtenden Neuwohnung dagegen das geplante Fertigstellungsdatum, schließlich die eventuelle Entschädigung bei einer Verzögerung.

Beim Vorvertrag kommt es normalerweise zu keiner Zahlung, denn in der Regel wird der volle Preis der Immobilien anlässlich des notariellen Aktes beglichen, und zwar nicht vom Käufer an den Verkäufer, sondern vielmehr über die Konten des Notars. Eine Ausnahme stellen hier die erst zu errichtenden Wohnungen dar, bei denen es lediglich zu einer Teil-Zahlung über den Notar kommt, vor allem für den Preisanteil des Grundstücks, eventuell auch für die Architekten- und Expertenentlohnung. Der Rest, also die eigentlichen Baukosten, wird später in Tranchen bezahlt, wie im vorangegangenen Kapitel ausgeführt wurde.

Wer ohne zwingenden Grund von einem Verkaufs-Vorvertrag zurücktritt, schuldet seinem Vertragspartner eine Entschädigung, auch wenn eine solche nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Um langwierige und aufwändige Gerichtsaffären über deren Höhe zu vermeiden, wird oft eine präzise Vereinbarung über die Vertragsstrafe getroffen. Dabei ist in der Regel ein Pauschalbetrag von 10% der Vertragssumme vorgesehen, manchmal zusätzlich zu weiteren Beträgen.

Die Luxemburger Konsumentenschutz-Vereinigung () hält auf ihrem Internet-Angebot ein Formular bereit, dessen man sich bedienen kann für den Kauf-Vorvertrag. Enthält ein vom Verkäufer vorgeschlagener Textentwurf unverständliche oder sonderbare Klauseln, so sollte man diesen Vorschlag vor der Unterzeichnung von einem Rechtsberater überprüfen lassen.

Obschon der „Compromis" also prinzipiell für beide Seiten juristisch definitiv verbindlich ist, besteht natürlich die Möglichkeit, dass die beiden Parteien einvernehmlich bestimmten Umständen Rechnung tragen und deswegen im unterzeichneten Text sehr präzise Bedingungen festhalten, die erfüllt werden müssen, bevor eine der Parteien endgültig gebunden ist. Die gängigste davon betrifft einen Finanzierungsvorbehalt zugunsten des Käufers. Dieser erlaubt es dem Käufer, ohne Strafzahlung aus dem Vertrag herauszukommen, wenn er es nicht schaffen sollte, eine beantragte Bankfinanzierung tatsächlich zu erhalten.

In der Regel wird hier vorgesehen, dass der Käufer binnen eines festgelegten Zeitraums (eine Frist von 4 bis 6 Wochen ist hier angemessen) dem Verkäufer den Beweis zu erbringen hat, dass ihm ein ausreichendes Darlehen zugestanden wurde, andernfalls der Verkäufer ohne Entschädigung vom Vertrag zurücktreten und einen anderen Käufer suchen darf.

Man sei hier aber nachdrücklich davor gewarnt, diese Klausel als einen leichten Ausstieg aus seiner Verpflichtung als Käufer anzusehen. Ist der Verkäufer nämlich ein unangenehmer Geselle, der auf der Entschädigung besteht, so muss der Käufer gegebenenfalls den handfesten Beweis liefern, dass er sich sehr ernsthaft und nachdrücklich um ein Darlehen bemüht hat.

 
 

Catégorie Ein Wegweiser zur eigenen Wohnung (2019) Date de Publication / Modification jeudi 28 novembre 2019 | Auteur: Paul ZIMMER, CGFP-Services

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