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3. Neubau oder Altbau oder Wohnung, die noch zu errichten ist?

3. Neubau oder Altbau oder Wohnung, die noch zu errichten ist?

Hat man sich prinzipiell für den Erwerb einer Wohnung entschieden, stellt sich die Frage nach der Größe und der Ausstattung dieser Wohnung. Weil in Luxemburg die Grundstückpreise sehr hoch sind, ist für eine vergleichbare Wohnfläche das individuelle Wohnhaus mit seinem eigenen Grundstück in der Regel teurer als eine Etagenwohnung in einem Wohnblock.

Der Hausbesitzer ist prinzipiell „Herr im eigenen Haus", muss sich dafür aber auch selbst um alle tagtäglichen Aspekte seiner Immobilie kümmern, wie Unterhalt und Reparaturen, Schneeschippen und Rasenmähen, Dreckskübel usw. Dagegen gehört eine Appartementwohnung meistens zu einer Eigentümer-Gemeinschaft („Copropriété"), wo alle Verwaltungsarbeit von einem externen Verwalter („Syndic") erledigt wird und wo viele Entscheidungen gemeinsam getroffen werden müssen und man daher auch leicht von den Nachbarn überstimmt werden kann, mit eventuellen Konsequenzen für die laufenden Wohn-Nebenkosten und die Reparaturausgaben.

Neuwohnungen sind im Prinzip teurer als bestehender Wohnraum, nicht zuletzt auch wegen der erst jüngst durchgesetzten aufwändigen Energie-Normen, wogegen Altbauten bei einem oft deutlich günstigeren Anschaffungspreis in der Regel höhere Heizungskosten verursachen und eventuell aber auch Instandhaltungs-Maßnahmen erforderlich machen, zuweilen überraschender Weise und in ungeahntem Ausmaß. Auf Ihrer Neuwohnung gibt es, was die Bausubstanz betrifft, per Gesetz eine 10-Jahres-Garantie, während ein Altbau durchaus versteckte Mängel („vices cachés") haben kann, gegen die es keine Absicherung gibt.

Das Wohnen in einer gepflegten und angenehmen Nachbarschaft und in der Nähe optimaler Infrastrukturen ist stets teurer, wobei die ideale Lage allerdings stark von ganz persönlichen Präferenzen und Ansprüchen abhängt. In der Hauptstadt und im „Speckgürtel" um diese herum, sowie generell in den Ballungszentren ist der Wohnraum deutlich teurer als auf dem Lande. Dafür stehen abgelegene Wohnorte oft auch für einen längeren Arbeitsweg und somit höhere Fahrkosten, sowie eventuell für weniger gute Anbindungen über die öffentlichen Verkehrsmittel.

Auf die graduelle Entwicklung und das geographische Gefälle der Grundstückpreise wollen wir hier, über das hinaus, was bereits auf den vorangegangenen Seiten gesagt wurde, nicht weiter eingehen. Um sich generell mit der Preislage vertraut zu machen, sei aber auf die Veröffentlichungen des „Observatoire de l'habitat" verwiesen unter , sowie natürlich, was die Einzelpreise betrifft, auf die vielen Angebote in den Druckmedien („Wort" und diverse, auf Immobilienwerbung spezialisierte Periodika) und die verschiedenen Internet-Auftritte, wie beispielsweise www.athome.lu, www.wortimmo.lu, www.immotop.lu oder www.habiter.lu.

Kurz und gut: viele Fragen sind zu beantworten, bei denen generelle Ratschläge kaum möglich sind, weil hier ganz persönliche Präferenzen spielen wie auch die konkreten Umstände der eigenen Lebenslage. Wir versuchen also gar nicht erst, auf alle diese Aspekte einzugehen. Jeder muss wissen, was er will, bevor er sich bezüglich des Angebotes umsieht.

Es soll hier aber auf einen Unterschied hingewiesen werden, dessen man sich bewusst sein muss, wenn es um die Kaufprozeduren und um bestimmte Fördermaßnahmen geht. Neben dem Kauf einer bestehenden Wohnung gibt es die Möglichkeit, sich eine Wohnung (meistens ein Appartement, zuweilen aber auch ein Haus) zu beschaffen, die noch zu errichten ist. Hier spricht man von einer „vente en état futur d'achèvement".

Der Vollständigkeitshalber sei hier angemerkt, dass es neben diesem Vorgehen noch eine weitere Möglichkeit gibt, eine künftige Wohnung zu kaufen, der sogenannte „termingebundene Verkauf" oder „vente à terme", bei dem sowohl die Besitzübergabe wie auch die Bezahlung des Gesamtpreises für die Zeit nach der Fertigstellung vereinbart ist. Diese Methode kommt selten zur Anwendung, und wir beziehen uns im Weiteren nicht auf sie.

Dabei kauft man sozusagen auf Plan, so dass man das angebotene Objekt nicht tatsächlich besichtigen kann (für angebotene Luxusobjekte gib es aber seit Jahren auf dem Schirm virtuelle Hausbesuche in der zukünftigen Wohnung), und man muss sich die Frage stellen, ob alle Versprechen des Verkäufers, nicht nur hinsichtlich des zugesicherten Zeitplanes, sondern auch bezüglich der Eigenschaften der angebotenen Wohnung, später genau und voll erfüllt werden.

Bei Altbauten und bei ganz oder größtenteils fertiggestellten Neubauten sollte man es auf alle Fälle nicht bei einer einzigen Besichtigung belassen, sondern man muss vor der endgültigen Entscheidung, nachdem man sich in Ruhe alle seine Fragen zurechtgelegt hat, zumindest eine zweite, genaue und zeitaufwändige Überprüfung vornehmen. Und man sollte in keinem Fall vergessen, dass bereits die Unterzeichnung eines „Compromis" (Kauf-Vorvertrags) die endgültige Entscheidung darstellt und nicht erst der spätere sogenannte „Notaires-Akt". (Siehe dazu das entsprechende Kapitel 4 dieser Broschüre.)

Beim Kauf auf Plan, wo übrigens auf eine eventuelle Klausel über die Index-Bindung der späteren Teilzahlungen zu achten ist, muss man sich die Prospekte des Promotors sehr genau ansehen, vor allem auch die technischen Angaben über die Materialien, die verbaut werden sollen. In diesem Fall wird bei der Notarurkunde nur ein Teilbetrag gezahlt, während der Rest des Kaufpreises später in Tranchen beglichen wird, zahlbar gemäß den urkundlich festgehaltenen Fortschritten der Arbeit. Der Saldo, einschließlich der Extra-Kosten für spätere Sonderwünsche, wird mit der Übergabe der Schlüssel geregelt; bei dieser müssen alle Wohnungsteile genau geprüft und eventuelle Beanstandungen protokolliert werden.

Während der Bauphase dürfen Sie, was die Innenausstattung betrifft, durchaus von den vorgeschlagenen Lösungen abweichen (bei gleicher Preislage auch ohne besonderen Zuschlag), doch wenn im Plan für Böden, Bäder, Wandbekleidung, Türen usw. die billigsten Materialen in der versprochenen Standardausführung vorgesehen sind, wird die Ausstattung Ihrer Wahl zu Zuschlägen führen.

Bezüglich der Fertigstellungstermine, besonders wenn zum Zeitpunkt des „Compromis" noch nicht sehr viel Gebautes zu sehen ist, lohnt es sich unbedingt, mit den erhaltenen Unterlagen bei der Gemeindeverwaltung vorbeizuschauen, um zu erfahren, ob alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, und welche Erfahrungen die Gemeindeverwaltung mit diesem Promotor gemacht hat. Dieser Schritt ist zuweilen sehr aufschlussreich und kann gelegentlich Überraschungen offenlegen, nicht nur was den versprochenen Zeitrahmen betrifft.

Bei Großprojekten, den sogenannten „Lotissements", werden die eigentlichen, definitiven Baugenehmigungen vom Bürgermeister in der Regel erst erteilt, nachdem die öffentlichen Infrastrukturen, wie Straßen, Gehwege und Zufahrten, öffentliche Beleuchtung und Anschlüsse aller Art etc. zur Zufriedenheit seiner Verwaltung fertiggestellt sind, und nachdem die Baupläne für die vorgesehenen Gebäude an alle Vorschriften und Auflagen angepasst sind. Manche Promotoren versuchen aber bereits sehr früh, Gelder von Käufern zu kassieren, um damit gegebenenfalls den Grundstückerwerb und die Infrastrukturen zu bezahlen.

Man muss wissen, dass beim traditionellen Bau (also abgesehen von den sogenannten vorgefertigten „Fertigbau"-Häusern) normalerweise Bauzeiten von 15 bis 24 Monaten erforderlich sind, wenn nicht gepfuscht werden soll. Dieser Zeitraum berechnet sich ab dem richtigen Baubeginn, welcher nicht vor der Erteilung der definitiven Baugenehmigung erfolgt. Vorbereitende Arbeiten, wie das Ausschachten, erfolgen gegebenenfalls auf Grund einer provisorischen Genehmigung. Erst nach Erhalt der definitiven Genehmigung und dem richtigen Baubeginn sind alle Spielregeln bekannt und deswegen größere behördliche Verzögerungen nicht mehr zu erwarten.

Gut organisierte Promotoren und Bauunternehmer respektieren durchaus die versprochenen Termine, es sei, die winterlichen Wetterbedingungen führten zu ungewöhnlichen Verzögerungen beim Rohbau. Bei Frost darf einfach kein Beton gegossen werden, wenn er solide sein soll. Kommt es dennoch zu Verzögerungen, so wird der Verkäufer oder Unternehmer sich immer auf unvorhergesehene Ereignisse berufen, so dass der Käufer hier in der Regel keine Chance hat, eine Entschädigung wegen Nicht-Einhaltung der Fristen zu kassieren.

Wer also vor seinem geplanten Einzug in das neue Heim eine bis dahin genutzte Mietwohnung zu kündigen hat, der sollte diese nicht voreilig aufgeben, ohne sich über den Fortgang der Arbeiten im Hinblick auf die vereinbarten Termine zu informieren. Ähnliche Fragen stellen sich selbstverständlich auch für denjenigen, der sich ein Haus bauen lässt, sei es, dass er es schlüsselfertig bestellt hat, sei es, dass er selbst die einzelnen Teilarbeiten vergibt und verwaltet.


Catégorie Ein Wegweiser zur eigenen Wohnung (2019) Date de Publication / Modification jeudi 28 novembre 2019 | Auteur: Paul ZIMMER, CGFP-Services

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