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1. Teures Wohnen: Miete zahlen oder ein Eigenheim finanzieren?

1. Teures Wohnen: Miete zahlen oder ein Eigenheim finanzieren?

Vermögensbildung als Verteidigung gegen die Inflation der Wohnungskosten

Wer als junger Mensch aus Mutters Schößen herauskommen will, der kann sein Hotel Mama nur verlassen und sich auf die eigenen Füße stellen, indem er sich einen eigenen Haushalt schafft, anfangs vielleicht noch als Single, wie man das heute nennt, dann aber wohl, um als Paar oder Familie zu leben. Hierfür gibt es prinzipiell nur zwei Wege: Man wohnt zur Miete oder aber im Eigenheim. Und auch scheinbar alternative Lösungen, wie etwa das Leben in einer „WG" (Wohngemeinschaft), laufen stets prinzipiell auf das Gleiche hinaus.

Mieten und Erwerben sind teuer, und sie verzehren einen erheblichen Anteil des persönlichen monatlichen Budgets, wie wir bereits im Eingangsartikel dargelegt haben. Mit der Miete aber bezahlt man eine Wohnung, die einem anderen gehört und auch weiter gehören wird. Wenn die monatliche Miete 1.000 Euro beträgt, zahlt man - eine jährliche Mietanpassung um 3% einbezogen - in 10 Jahren 138.000 Euro an Miete, in 20 Jahren 322.000 Euro und in 30 Jahren 571.000 Euro. Für Mieten in einer anderen Höhe nutzen Sie folgenden Rechner: https://www.bhw.lu/rechner/mietrechner/bhw_mietrechner.jsp?lang=de

Wer sich dagegen eine eigene Wohnung anschafft, kommt dadurch nicht unbedingt billiger davon, aber was er monatlich zahlt, sichert ihm einen Eigenbesitz, als Vermögensbildung und Altersvorsorge. Und zudem kann der Eigenheimbesitzer seinen Lebensraum jederzeit abändern, wenn er dies wünscht, und er wird nie von einem Besitzer vor die Tür gesetzt.

Natürlich erfordert das Wohnen in den eigenen vier Wänden, dass man sich den entsprechenden Kauf leisten kann, und wer nicht gerade mit einem goldenen Löffel im Mund geboren wurde, wird sich deshalb verschulden müssen. Eine Voraussetzung für die erforderliche Kreditwürdigkeit ist dabei der Beweis, dass man bereits vor der Einreichung des Kreditantrags in der Lage war, regelmäßig zu sparen. In der Regel sollte man nämlich bereits über ein bestimmtes Anfangskapital verfügen.

Wenn man keinen festen und unbefristeten Job bei einem soliden Arbeitgeber vorzeigen kann, werden die Banken weitere Sicherheiten einfordern, wie etwa eine höhere Finanzierung durch vorherige Ersparnisse oder aber Bürgschaften von Angehörigen und andere Sicherheiten (Wertpapierdepot, Hypothek auf anderen Immobilien usw.).

Wer sich also im öffentlichen Dienst noch in der „Stage"-Zeit befindet, zudem einen hohen Anteil des Anschaffungspreises fremdfinanzieren muss und keine andere Garantien liefern kann, von dem wird eine Bank in der Regel eine Bürgschaft der Eltern fordern. Sind aber noch andere Geschwister vorhanden, so führt eine derartige Bürgschaft der Eltern erfahrungsgemäß meistens über kurz oder lang zu Spannungen und oft zu regelrechtem Streit in der Familie, weswegen man sie womöglich auf jene Zeit begrenzen sollte, während der die feste Einstellung (oder ein unbegrenzter Arbeitsvertrag) noch nicht gegeben ist. Und das Einverständnis der Bank für eine derartige zeitliche Begrenzung sollte man sich auch unbedingt schriftlich geben lassen.

Wir wollen es hier nicht unterlassen, darauf hinzuweisen, dass im Falle eines langfristigen Kredites eine persönliche „Garantie" oder Bürgschaft eine sehr schwerwiegende Verpflichtung darstellt für denjenigen, der sie abgibt. Gerät der Schuldner nämlich, aus welchen Gründen auch immer, in finanzielle Schwierigkeiten und ist - auch nur vorübergehend - nicht mehr zahlungsfähig, so ist der Kreditgeber prinzipiell dazu berechtigt, das Darlehen in seinem Gesamtbetrag kurzfristig zu kündigen und einfach vom Bürgen den Betrag einzufordern, für den dieser haftet.

Für einen jugendlichen Menschen oder ein junges Paar ist das Abbezahlen eines Darlehens über eine lange Zeit hinweg - meistens 20 Jahre oder länger - natürlich eine schwere Verpflichtung und eine andauernde Belastung. Wer dies nun eventuell als eine enorme persönliche Einschränkung und Abhängigkeit betrachtet, der sollte dabei aber bitte nicht vergessen, dass man auch als Mieter, will man denn nicht auf der Straße landen, lebenslänglich zahlen muss, und nicht einmal wesentlich weniger.

Zur Angst junger Leute, dass sie sich in punkto Schuldenlast überheben könnten, muss hier hervorgehoben werden, dass alle Kreditinstitute die Pflicht haben (und zudem auch ein hohes eigenes Interesse daran haben), darauf zu achten, dass ein einmal gewährter Baukredit den Darlehensnehmer später nicht überfordert hinsichtlich der Rückzahlungen.

Zum Thema Schuldenmachen wollen wir hier etwas ganz Prinzipielles betonen, vor allem an die Adresse junger Menschen ohne größere Lebenserfahrung. Die Aufnahme eines hohen Hypothekarkredits (das heißt eines Darlehens, bei dem das Kreditinstitut eine Hypothek oder Sicherheit auf die erworbene Immobilie eintragen lässt) ist wohl eine sehr ernsthafte und langfristige Verpflichtung, die man nicht leichtsinnig und unüberlegt eingeht. Es ist aber keineswegs ein abenteuerliches oder unverantwortliches Verhalten.

Selbstverständlich ist leichtfertiges Schuldenmachen verwerflich, wenn damit die laufenden Lebenshaltungskosten auf Pump bestritten werden. Aber man sollte bitte beachten, dass eine persönliche Überschuldung in der Regel nicht ein Problem des relativen Einkommensniveaus ist, sondern die Konsequenz von unangemessenen Ausgaben, eines unangebrachten Lebensstils und eines unvorsichtigen Verhaltens gegenüber unvorhergesehenen Sonderausgaben, die sich aber jederzeit einstellen können.

Es gibt somit einen wesentlichen Unterschied zwischen einerseits der soliden langfristigen Finanzierung des Eigenheims (wo den getätigten Ausgaben und der Verschuldung stets der Erwerb eines handfesten und dauerhaften Gutes gegenübersteht) und andererseits auf Pump beruhende, leichtsinnige Ausgaben für kostspieligen Luxus und Prestigeausgaben, wie Autos, Schmuck, Reisen, Feste, Hobbys (wofür man Geld ausgibt, das man erst zu verdienen hofft).

Wegen der langen Rückzahlfristen über Jahrzehnte hinweg bestehen natürlich unweigerlich bei jedem Eigenheim-Darlehen gewisse Unsicherheiten, die weder vorhersehbar noch richtig vermeidbar sind. Zu den denkbaren Problemen einer Langzeitverschuldung gehört etwa der Sterbensfall des Schuldners oder die Gefahr seiner längerfristigen oder permanenten Arbeitsunfähigkeit durch Unfall oder Krankheit. Dieses präzise Risiko für die Familie wird in der Regel durch eine Restschuld-Versicherung abgedeckt, welche zudem bei substantiellen Darlehen grundsätzlich vom Kreditgeber als obligatorisch angesehen wird.

Bei einer solchen Sterbens-Versicherung wird im Unglücksfall die verbleibende Schuldenlast integral von der Versicherungsgesellschaft abgegolten. Bei einem gemeinsam aufgenommenen Wohnungs-Kredit durch zwei Lebenspartner kann diese Versicherung auch auf zwei Köpfe verteilt werden.

Bei den Restschuldversicherungen für langfristige Darlehen ist es durchaus üblich, den Preis dieser Absicherung mit einer Einmalprämie zu bezahlen, anstatt mit jährlichen oder monatlichen Raten. Die Finanzierung dieses hohen Kostenpunktes kann dadurch in die Berechnung des erforderlichen Darlehens miteinbezogen werden. Genau wie die Schuldlast ist auch die Versicherungs-Prämie in bestimmten Grenzen von der Einkommenssteuer absetzbar bei der Festsetzung der Einkommenssteuer. Für Einzelheiten bezüglich der Restschuldversicherung wie auch für die anderen Versicherungsverträge im Zusammenhang mit dem Eigenheim sei auf das letzte Kapitel dieser Broschüre verwiesen.

Im Alltag können natürlich noch andere Schicksalsschläge oder teils selbst verschuldete Probleme auf den Schuldner zukommen, welche die ursprüngliche Lebensplanung aus dem Gleis werfen. Die häufigsten Rückzahlungs-Schwierigkeiten entstehen durch die immer zahlreicheren Scheidungen. Hier wird in der Regel von den Kreditgebern, zumindest für einen begrenzten Zeitraum, ein gewisses Entgegenkommen praktiziert.

Die Schwierigkeiten bei Scheidungskonflikten sind nicht der Gegenstand dieser Broschüre, doch weil die Darlehensschuld für die Eigenwohnung sich manchmal als langfristiger erweist als die eheliche und familiäre Harmonie, muss hier darauf hingewiesen werden, dass spätestens bei der Anschaffung einer Wohnung und der damit verbundenen Verschuldung juristisch die nötige Vorsorge zu treffen ist, wenn dies nicht bereits vorher getan wurde. Beim Kredit für die Familienwohnung hält das Finanzinstitut prinzipiell auf eine volle Haftung für jeden der beiden Partner. Über die sachgemäße Regelung der familiären Güter berät Sie der Notar.

Zurück zur Verschuldung und den dadurch entstehenden Verpflichtungen: Ergibt sich irgendwann, aus welchen Gründen auch immer, eine Lage, bei welcher ein Verzug mit den monatlichen Rückzahlungs- und Zinsraten droht, ist dringend anzuraten, unverzüglich (und nicht erst im Nachhinein) Kontakt mit dem Kreditgeber aufzunehmen, der sich dann erfahrungsgemäß durchaus kooperativ und hilfsbereit zeigen wird. Haben Sie nämlich ein Problem mit Ihrem Kredit, dann hat Ihre Bank oder Bausparkasse ebenfalls ein Problem und ist an dessen Lösung interessiert.

Im Falle der Zahlungsunfähigkeit, wenn also der Kreditnehmer seine monatlichen Raten nicht wie vereinbart begleicht, kann das Finanzinstitut prinzipiell eine sofortige Rückzahlung des gesamten Kredits verlangen, was schlimmstenfalls mit einer Zwangsversteigerung endet. Bekanntlich dienen die Monatsraten neben dem graduellen Zurückzahlen des ausgeliehenen Kapitals auch dem Begleichen der regelmäßig anfallenden Zinsen.

Bei Darlehen mit einem sogenannten „variablen" Zinssatz besteht daher die Gefahr, dass das allgemeine Niveau auf den Zinsmärkten ansteigt und der Kreditgeber daher berechtigt ist, den anzuwendenden Zinssatz zu erhöhen. Dies wird, wenn sich die gesamte Darlehensdauer nicht verlängern soll, zu einer höheren Monatsrate führen. Weil wir derzeit historisch niedrige Zinssätze haben, ist  die Wahrscheinlichkeit einer solchen Zinsanhebung mittelfristig sehr real.

Nur muss man hier wissen, dass alle Kreditinstitute, also die Bausparkassen und die Banken, sich dieses Risikos durchaus bewusst sind, und dass sie bei der Beurteilung der Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden eine zu erwartende Anhebung der Zinslast stets einplanen. Die rezentesten Vorgaben der internationalen Finanzaufsichtsbehörden zwingen sie neuerdings sogar dazu, bei der Gewährung des Darlehens die Kreditwürdigkeit des Schuldners alleinstehend zu beachten, also ohne dabei den Wert der Immobilie und ihrer Hypothek mit in ihr Kalkül einzubeziehen.

Wir wollen es bei diesen allgemeinen Überlegungen und Informationen belassen bezüglich der prinzipiellen Entscheidung betreffend den Erwerb eines Eigenheims und ob man sich in der Lage sieht, dieses zu finanzieren, angesichts der diversen Beihilfen, welche man dabei in Anspruch nehmen kann. Für weitere Erläuterungen zur Finanzierung sei auf Kapitel 5 verwiesen, nachdem wir die konkreten Wahlmöglichkeiten bezüglich der Wohnung in Kapitel 3 untersucht und die praktische Vorgehensweise in Kapitel 4 erläutert haben.


Catégorie Ein Wegweiser zur eigenen Wohnung (2019) Date de Publication / Modification jeudi 28 novembre 2019 | Auteur: Paul ZIMMER, CGFP-Services

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