Der politische Diskurs um die seit vielen Jahren anhaltende ständige Verteuerung des Wohnraumes in Luxemburg zeugt von der großen Bedeutung dieses Themas für die Bevölkerung des Landes. Ein hoher Anteil des monatlichen Einkommens der jüngeren und nicht mehr so ganz jungen Einwohner Luxemburgs fließt entweder in die Miete für eine Fremdwohnung oder aber in das Abzahlen der erworbenen Eigenwohnung, sowie in die entsprechenden Nebenkosten des Wohnens.

Statec-Berechnungen zufolge gingen im Jahre 2017 durchschnittlich rund 36,5% der Konsumausgaben der Luxemburger Haushalte in die Wohnkosten im weiteren Sinne (also einschließlich Wasser, Strom, Gas und sonstiger Energie), gegenüber nur 27,3% im Jahre 1998. Weitere 6,1% wurden aufgewendet für Möbel, Haushaltsgeräte und Wohnungsunterhalt, für das Wohnen in weiteren Sinn somit zusammen 42,6%, gegenüber beispielsweise nur 8,6% für Nahrungsmittel, 6,2% für Kultur und Freizeit und 5,1% für Kleidung und Schuhe. (Quelle: Statec, Broschüre ‚Luxemburg in Zahlen‘, 2019)

Bei den bescheidenen Einkommen aber stellen die Gesamtausgaben für das Wohnen einen noch viel höheren Anteil des Familienbudgets dar. So sind es bei einer Einzelperson mit einem Einkommen von 2.000 Euro 55%, bei einem Paar ohne Kind mit 2.700 Euro 50% und einem Paar mit 2 Kindern und 4.100 Euro 38% der Ausgaben (Angaben der Statec-Verwaltung von Oktober 2018.)

Ein Grund für uns, der Wohnungsproblematik eine ganze Broschüre zu widmen, oder genauer gesagt der Verwirklichung des Bauspargedankens im Allgemeinen und dem Erwerb eines Eigenheims im Besonderen.

Eine unwiderstehliche Dynamik

Angetrieben wird die ständige Verteuerung des Wohnens durch eine spektakuläre und skandalöse Inflation der Grundstückspreise, weil nicht genügend Baufläche zur Verfügung gestellt wird, im Verhältnis zur enormen demographischen Dynamik unserer Gesellschaft.

Der durchschnittliche Quadratmeter-Preis für Wohnraum stieg von 2014 bis 2018, also in nur 4 Jahren, um +26,3%. Das ergibt sich kumulativ aus einem durchschnittlichen jährlichen Wert-Anstieg um +6% und stellt eine regelmäßige Vermögenssteigerung dar, die deutlich mehr einbringt als die Zinsrendite eines Sparbuches.

Die solide jährliche Aufwertung der Immobilien dauert in Luxemburg nun ununterbrochen seit Kriegsende an, also seit rund 75 Jahren. Mit einer enormen Beschleunigung in jüngster Zeit. Der weiter anhaltende Wirtschaftsboom und die daraus hervorgerufene Turbo-Immigration liefern uns heute die Gewissheit, dass der Preis-Trend sich in der absehbaren Zukunft nicht nennenswert vermindern wird.

Die Konsequenz für den kleinen Mann

Der Normalbürger, der zwar keine Millionen zum Investieren hat, dafür aber seine Lebenshaltungskosten wirtschaftlich sinnvoll verwalten möchte, kann daraus nur eine Lektion ziehen, und zwar diejenige, dass es definitiv Sinn macht, in einem Eigenheim zu wohnen.

Salopp ausgedrückt: Du kannst 20 Jahre deine Wohnung nutzen und sie dann mit einem Bonus gegenüber dem Anschaffungspreis veräußern, so dass du in diesem Zeitraum praktisch gratis gewohnt hast. Statt einer Miete hast du zwar monatliche Finanzierungsraten gezahlt, aber dadurch wurde ein Familien-Besitz geschaffen.

In der derzeitigen Phase extrem niedriger Zinsen wird von der monatlich gezahlten Kreditrate nur ein geringer Teil für die Zinslast abgezweigt, während der Hauptanteil in die graduelle Abtragung des geschuldeten Kapitals geht. Fazit: haben Sie noch kein Eigenheim, so kaufen Sie schnell eines!

(Und wenn Sie etwas Vermögen längerfristig anzulegen haben, könnten Sie vielleicht noch zusätzlich in eine Mietwohnung investieren, solange eine derartige Investition noch von massiven steuerlichen Vergünstigungen profitiert. Aber auf diese Sparstrategie wollen wir hier nicht weiter eingehen.)

Das Eigenheim ist Familienvermögen

Mehr als zwei Drittel aller Haushalte des Landes sind Eigentümer ihrer Wohnung, mehr als in unseren Nachbarländern, und dies trotz unseres hohen Anteils an rezenten Einwanderern in der Wohnbevölkerung. Rund zwei Drittel der Eigenheimbesitzer oder etwa 43 aller Haushalte im Land haben auf ihrem Eigenheim noch ein Hypothekardarlehen, das sie derzeit zurückbezahlen.

Am Erreichen dieser hohen Eigentümerquote kommen erhebliche Verdienste der gemeinnützigen ‚Œuvre CGFP d'Épargne-Logement‘ zu, welche vor 40 Jahren mit Jos Daleiden an ihrer Spitze das Bausparen in Luxemburg einführte, zusammen mit ihrem Partner, dem deutschen Beamtenheimstättenwerk (heute BHW).

Der Bauspargedanke im Interesse des Erwerbs eines Eigenheimes stand von Anfang an für das Bemühen, durch die familiäre Vermögensbildung den Mitgliedern der CGFP eine nachhaltige Altersversorgung zu ermöglichen und eine dauerhafte Absicherung gegen das Armutsrisiko zu liefern. Diese Initiative erwies sich als sehr erfolgreich und wirksam für einen echten und nachhaltigen sozialen Fortschritt.

Wesentliche soziale Errungenschaft

Bekanntlich steht, wissenschaftlich bewiesen, die Armutsbedrohung in Luxemburg sehr oft in einem direkten Zusammenhang mit dem Fehlen einer Eigenwohnung. Und das hohe Niveau unserer Mietpreise ist ein Hauptgrund für einen dramatischen sozialen Abstieg, sobald ein unerwarteter Schicksalsschlag einen Menschen oder eine Familie trifft.

Ein enormes Problem in unserer heutigen Luxemburger Gesellschaft stellt in diesem Zusammenhang, wie bereits erwähnt, die zunehmende Zahl der prekär Beschäftigten dar, das heißt die Masse der Menschen, die keinen festen und längerfristigen Arbeitsvertrag haben, und denen die Bankenwelt deswegen, ohne Bürgschaft oder andere Sicherheiten, keinen Kredit zugestehen will.

Vielfältige Optionen

Die von der CGFP nach Luxemburg geholte Bausparkasse BHW betreut derzeit mit ihrer hiesigen Niederlassung über 68.000 zufriedene Kunden, wobei die Bauspareinlagen 640 Millionen Euro erreichen und die Finanzierungen fast 1,3 Milliarden Euro. Dieses Geschäftsvolumen, von dem vier Fünftel auf den öffentlichen Dienst und nur ein Fünftel auf Kunden aus dem Privatsektor entfallen, konnte sich in letzter Zeit alle 10 Jahre verdoppeln.

Die CGFP-Initiative zugunsten des Bausparens wurde eingeleitet zu einer Zeit, als sowohl die Staatssparkasse wie die Privatbanken extrem zurückhaltend waren bei der Vergabe von Hypothekardarlehen, und wo man die Antragsteller eher wie lästige Bittsteller behandelte.

Dieser Zustand hat sich inzwischen grundlegend gewandelt, seit die Banken den Wohnungserwerb als Profitquelle erschlossen haben. Den Interessenten stehen heute unterschiedliche Möglichkeiten offen, nicht zuletzt was die Laufzeiten der Kredite betrifft und die Zinsbedingungen, so etwa die Wahl zwischen festen und variablen Zinssätzen. Selbstverständlich gelten diese Optionen nicht nur für Bankkredite, sondern auch bei den Zwischenfinanzierungen, welche den Bausparern angeboten werden.

Günstige Offerten

Wohl sind derzeit die Zinssätze auf den Immobilienschulden generell sehr niedrig, dafür sind aber die Guthabenzinsen der Sparer ihrerseits historisch niedrig. Wenngleich heute alle wichtigen Schalterbanken um die Gunst der Kreditkunden buhlen, zumindest wenn diese eine festen Arbeitsvertrag bei einem soliden Arbeitgeber haben, bleibt das Bausparen weiterhin eine attraktive Formel, nicht zuletzt wegen der diversen steuerlichen Begünstigungen, die ihm eigen sind und die zu den normalen Fördermitteln zugunsten des Eigenheims hinzukommen.

Zudem werden für die CGFP-Mitglieder von unserem BHW-Partner besonders vorteilhafte Zins-Bedingungen bereitgehalten. Was natürlich voraussetzt, dass man seinen BHW-Bausparvertrag nicht über eine Bank abschließt, sondern sich einen Beratungstermin bei BHW-Luxemburg über die Œuvre CGFP d'Épargne-Logement besorgt. Telefon: 47 36 51, Fax: 46 53 62, E-Mail: info@cgfp-services.lu.

Die bereits erwähnte Zwischenfinanzierung mit variablem oder festem Zinssatz erlaubt es den CGFP-Mitgliedern, bei BHW eine Immobilie zu erwerben, lange bevor die im Sparvertrag vorgesehen „Kreditzuteilung" erfolgt.

Was nun die Wahl zwischen fixen und variablen Zinssätzen und die unterschiedlichen Laufzeiten der Darlehen betrifft, muss hier besonders hervorgehoben werden, dass bei Bankkrediten ein fester Zinssatz normalerweise nur für 10 Jahre und fast nie für über 15 Jahre zugestanden wird, während das Bauspar-System an sich (also abgesehen von der Zwischenfinanzierungs-Periode) seit jeher auf festen Zinssätzen beruht für den gesamten Zeitrahmen.

Mut zum Handeln

Wenn es nun um die Entscheidung zugunsten des Eigenheims geht, so kommt zu der derzeitigen besonderen Zins-Situation noch hinzu, dass - wie eingangs bereits erläutert - die hohen Wohnungspreise weiterhin ständig stark anwachsen. Während also der Wohnraum sich in jeder Lage und jeder Größe ständig verteuert, bringt langes Sparen wenig Zinsen, wogegen ein schnelles Verschulden zur Zeit relativ wenig an Zinsen kostet.

Somit kann man den jungen Leuten nur anraten, so rapide wie möglich zu kaufen oder mit Bauen zu beginnen, und im Hinblick darauf jedenfalls sofort mit dem Bausparen zu beginnen. Denn „so günstig wie heute" wird man nie wieder an seine Wohnung kommen. Das ist die Botschaft, die hier vermittelt werden soll.

Wir sagen nun keineswegs, der Eigenheimerwerb und der Wohnungsbesitz seien einfach und in jeder Hinsicht unproblematisch. Im Gegenteil: man muss sich schon die Zeit nehmen, ernsthaft in diese komplexe Materie einzutauchen, beispielsweise an Hand
dieser Broschüre mit ihren Tipps und Ratschlägen.

Unzählige konkrete Fragen

Man sollte sich auch der Tatsache bewusst bleiben, dass ein Entschluss zum Handeln in diesem Bereich eine energie- und zeitaufwendige Umsetzung nach sich zieht. In diesem Heft werfen wir lediglich die wichtigsten Fragen auf, die der künftige Eigentümer zu überlegen und zu beantworten hat, ohne dass wir diese für ihn beantworten könnten.

Bei der Lektüre merkt man nämlich schnell, dass die vielen konkreten, sehr persönlichen Einzelentscheidungen bei der Beschaffung des eigenen Nestes eine energische und zeitaufwendige Umsetzung erforderlich machen.

Hinausschieben aber vereinfacht nichts, sondern kostet lediglich viel zusätzliches Geld, selbst wenn man noch im Hotel Mama wohnt und keine Miete zu zahlen hat. Denn die Wohnungspreise wachsen von Trimester zu Trimester weiter. So dass man besser früher als später mit den Vorbereitungen zum Eigenheimerwerb beginnt.

Und selbst wenn bei einem jungen Menschen der eigene Haushalt noch kein Thema ist für die absehbare Zeit, sollte er dennoch, sobald er den ersten Lohn kassiert und die ersten Lohnsteuern zu zahlen hat, mit dem zielstrebigen Sparen beginnen, selbst wenn die niedrigen Sparzinsen heute dabei keine besondere Ermutigung darstellen.

Staatliche Ermutigungen

Und für das systematische Sparen liefert gerade ein Bausparvertrag strukturell eine sinnvolle Methode, nicht zuletzt auch wegen der mehrfachen steuerlichen Ermutigungen durch den Staat, welche in dieser Broschüre eingehend erläutert werden. Neben den gängigen Beihilfen, wie dem „bëllegen Akt" für das Eigenheim und der ‚super-reduzierten‘ Mehrwertsteuer für den Wohnungsbau insgesamt, welche alle beide unabhängig von der Finanzierungsart sind, erfreut sich das Bausparen zusätzlicher Steuervergünstigungen.

Erstens sind die monatlichen Sparaufwendungen für einen Bausparvertrag steuerlich absetzbar bis zu einer gewissen Höhe, was nicht der Fall ist beim Sparen auf einem Bankkonto. Zweitens unterliegen die vom Sparer erhaltenen Guthaben-Zinsen nicht der famosen Quellensteuer, welche hingegen auf allen Zinsen von Banksparkonten und anderen Guthaben erhoben wird.

Daneben sind beim Bausparen die Schuldzinsen auf dem gewährten Hypothekarkredit (einerlei ob es sich um eine definitive Darlehenszuteilung handelt oder eine sogenannte Zwischenfinanzierung) jährlich im vorgesehenen Rahmen steuerlich absetzbar, wie bei einem Kredit seitens einer Bank. Gleiches gilt für die Zinssubventionen.

Ein praktischer Wegweiser

Mit diesem Heft wollen wir eine wenngleich begrenzte, so doch fundamentale Hilfestellung anbieten. Dabei geht es aber lediglich um eine generelle Orientierung und um allgemeine Ratschläge, denn auf die spezifischen persönlichen Bedürfnisse und Vorstellungen jedes Einzelnen in seiner jeweiligen besonderen Lage können wir hier nicht eingehen. Für die vielen Einzelheiten, die im Zusammenhang mit konkreten Entscheidungen zu klären sind, muss man je nach Bedarf Experten hinzuziehen, nicht nur den Notar und den Architekten, nachdem man sich jeweils im persönlichen Umfeld ausgetauscht hat mit Freunden und Verwandten über deren Erfahrungen.

Auch was die rein finanzielle Seite angeht, dürfen wir hier keinerlei persönliche Beratung vornehmen, sondern können nur auf die fachkundigen, professionellen Mitarbeiter der BHW-Niederlassung Luxemburg verweisen. Oder, wenn es um Restschuldversicherung oder Feuer- und Hausratsversicherung geht, auf das motivierte und hochkompetente Personal unserer Agentur CGFP Assurances.

Wir hoffen nun, dass diese Broschüre den Interessenten ihren Weg zum Eigenheim erleichtert, indem sie ausführlich berichtet über den Zugang zu den vielfältigen staatlichen Beihilfen, welche über die Jahre hinweg geschaffen wurden, und indem sie aufmerksam macht auf viele Aspekte, die zu beachten sind. Wichtig ist dabei vor allem, sich rechtzeitig der Fragen, Probleme und Fallstricke bewusst zu werden, denen man begegnen wird oder die einem zu begegnen drohen.

Was in der Folge die persönlichen Antworten auf die vielen Fragen betrifft, denen man begegnen wird, so können wir diese hier nicht liefern. Allenfalls werden Wahlmöglichkeiten angeführt mit generellen Hinweisen zu den jeweiligen Vor- und Nachteilen. Die konkreten Entscheidungen bezüglich des Eigenheims werden aber stets persönlich sein, nicht zuletzt, weil die individuelle Situation jeweils eine besondere ist.

Wir wünschen den betroffenen CGFP-Mitgliedern, dass sie viel persönlichen Nutzen aus der Lektüre der folgenden Kapitel dieser „fonction publique - compact"-Sondernummer ziehen können.